Un APE on line senza sopralluogo non è conforme alla normativa. Le Linee guida nazionali (D.M. 26 giugno 2015, art. 4) obbligano il certificatore a effettuare almeno un sopralluogo presso l’immobile, e dal 2020 l’attestato deve riportare la data della visita e del verbale firmato dal proprietario. Chi compra un certificato a 40 euro compilato a distanza rischia di presentarsi dal notaio con un documento che un controllo può annullare.
Siamo certificatori accreditati CENED e ci occupiamo di certificazione energetica a Milano, Monza e nei comuni della provincia. In questa pagina trovate cosa dice la legge, cosa rischia chi vende o affitta e come riconoscere un’offerta da evitare.
In breve
- L’APE si può richiedere on line. Non si può redigere senza che il tecnico entri nell’immobile.
- Il certificatore che salta il sopralluogo rischia una sanzione da 700 a 4.200 euro.
- Il proprietario rischia l’annullamento dell’attestato e, senza un APE valido, le sanzioni previste per vendita e locazione.
- In Lombardia il sopralluogo è obbligatorio anche per la normativa regionale.
Si può fare l’APE on line senza sopralluogo?
No. Certificazione energetica online è possibile? Assolutamente no, se per “online” si intende un attestato compilato senza visita. On line si possono gestire il preventivo, l’invio dei documenti, il pagamento e la consegna del file firmato digitalmente. La raccolta dei dati dell’immobile richiede la presenza del tecnico.
La normativa nazionale e quella regionale sono molto chiare: occorrono uno o più sopralluoghi obbligatori.
- M. 26 giugno 2015, Linee guida nazionali, art. 4. Il soggetto abilitato che redige l’APE deve effettuare almeno un sopralluogo presso l’edificio o l’unità immobiliare, per reperire e verificare i dati.
- Lgs. 48/2020. Ha modificato il D.Lgs. 192/2005: tra i contenuti dell’attestato compaiono la data del sopralluogo obbligatorio e quella del verbale sottoscritto dal proprietario o da un suo delegato.
- Regione Lombardia. La D.G.R. X/3868 del 17 luglio 2015, con i decreti attuativi successivi, prevede il sopralluogo obbligatorio. I controlli e le sanzioni sono disciplinati dalla l.r. 24/2006.
E l’APE “a distanza” in videochiamata?
Alcuni portali sostituiscono la visita con una videochiamata o con un questionario compilato dal proprietario. La norma parla di sopralluogo presso l’edificio e non prevede la videochiamata come alternativa. Un attestato costruito su ciò che il proprietario inquadra con il telefono resta contestabile in caso di accertamento.
Perché il sopralluogo non è una formalità
La fotografia dell’immobile è sicuramente possibile tramite le mappe di Google e questo può essere fatto da chiunque. La certificazione energetica richiede, però, il rilievo dell’immobile in termini di superficie, numero di stanze, confini, posizione, tipologia di finestre e serramenti, stato dei cassonetti, dati di targa della caldaia. Durante il sopralluogo è fondamentale, tra l’altro, raccogliere informazioni sull’impianto di riscaldamento e di produzione dell’acqua calda.
Una planimetria catastale non dice se i serramenti sono stati sostituiti, se il cassonetto è coibentato o quale caldaia è installata oggi. Sono i dati che spostano la classe energetica. Un attestato di prestazione energetica non è una semplice compilazione di dati catastali: con il sopralluogo si rileva lo stato di fatto e, al termine della procedura di calcolo, si consegna un certificato energetico corretto.
Cosa rischia chi usa un APE redatto senza sopralluogo
Il prezzo basso dell’attestato on line sposta il rischio su chi lo firma e su chi lo usa.
| Chi | Cosa rischia | Riferimento |
| Certificatore | Sanzione da 700 a 4.200 euro e segnalazione all’ordine o al collegio professionale | D.Lgs. 192/2005, art. 15, comma 3 |
| Proprietario che vende | Annullamento dell’APE dopo un accertamento. Senza attestato valido dichiarato e allegato all’atto: sanzione da 3.000 a 18.000 euro | D.Lgs. 192/2005, art. 6 e art. 15 |
| Proprietario che affitta | Annullamento dell’APE. Per le singole unità immobiliari: sanzione da 1.000 a 4.000 euro in caso di omessa dichiarazione | D.Lgs. 192/2005, art. 6 |
| Acquirente o inquilino | Classe energetica diversa da quella reale, con possibile contestazione e richiesta di risarcimento al venditore | Codice civile |
In Lombardia i controlli esistono e sono organizzati. Secondo il Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici di ENEA e CTI, nel 2024 in Italia sono stati emessi circa 1,2 milioni di APE, di cui circa 308 mila in Lombardia: è la regione con più attestati. Gli accertamenti sugli APE sono affidati ad ARIA S.p.A. e possono essere documentali o con rilievo nell’immobile. Quando l’infrazione è accertata, l’attestato viene annullato.
Per il proprietario il danno arriva nel momento peggiore: a ridosso del rogito o della firma del contratto, con un attestato da rifare e l’altra parte che aspetta.
Certificazione energetica online a 40 euro: come riconoscere un’offerta da evitare
Le certificazioni APE low cost fatte online a 40 euro o poco più non possono rilasciare certificati energetici conformi alla normativa e al reale stato di fatto del vostro immobile. L’APE è redatto da un professionista che non è soggetto a una tariffa stabilita da ordini o collegi: da qui la corsa al ribasso. Un sopralluogo, però, ha un costo in ore di lavoro, e un prezzo che non lo copre dice già come verrà fatto l’attestato.
Che si chiami certificato energetico online, certificazione APE online o attestato di prestazione energetica on line, diffidate quando trovate uno di questi segnali:
- Il sopralluogo non è previsto, oppure è sostituito da foto, questionario o videochiamata.
- Non compaiono il nome del certificatore e il suo numero di accreditamento.
- La consegna è promessa in 24 ore senza alcuna visita.
- Il servizio passa da coupon o da un intermediario che affida la pratica a un tecnico che non conoscerete.
- Nessuno vi chiede di firmare un verbale di sopralluogo.
Se avete già in mano un attestato ottenuto così, potete chiedere la verifica di un attestato di prestazione energetica prima di usarlo in un atto. Se emergono errori, abbiamo spiegato cosa fare in caso di APE sbagliato o non conforme.
Come si svolge un APE conforme: tempi e costi
Con ACE Consulting la pratica segue cinque passaggi.
- Richiesta e documenti. Compilate il modulo e ricevete il preventivo con l’elenco dei documenti da preparare: visura e planimetria catastale, libretto dell’impianto.
- Lo fissiamo entro 72 ore lavorative, dal lunedì al sabato.
- A fine visita il proprietario, o un suo delegato, firma il verbale di sopralluogo.
- Calcolo e registrazione. Elaboriamo i dati e registriamo l’attestato al Catasto Energetico Edifici Regionale.
- Ricevete l’APE entro 3 o 4 giorni dal sopralluogo.
I prezzi partono da 135 euro per un monolocale e comprendono IVA, registrazione e sopralluogo. Il dettaglio per tipologia di immobile è nella pagina su tempi e costi di rilascio dell’APE. Ogni pratica è seguita da un unico certificatore, dal sopralluogo alla consegna.
Abitate lontano o lavorate all’estero? L’immobile è già occupato dagli inquilini? Basta una persona delegata che apra la porta e firmi il verbale. È il motivo per cui molti cercano un APE on line senza sopralluogo, e si risolve senza rinunciare alla visita.
L’APE è un’opportunità, non solo un obbligo
Se state vendendo il vostro immobile, e a maggior ragione se state stipulando un contratto di locazione e resterete proprietari, non dimenticate che la certificazione energetica è un’opportunità sia per verificare la classificazione energetica dell’edificio sia per migliorarlo e valorizzarlo, grazie agli interventi migliorativi indicati nel certificato. Smettiamo di pensare che, essendo obbligatoria, sia soltanto un documento che complica la burocrazia. Un attestato redatto dopo un rilievo vero vi dice dove l’immobile disperde energia e quali interventi riducono consumi e costi di gestione. Se non sapete se l’attestato vi serve, qui trovate quando è obbligatorio l’APE.
Domande frequenti
È possibile ottenere una certificazione APE senza un sopralluogo?
No. Il D.M. 26 giugno 2015 impone al certificatore almeno un sopralluogo presso l’immobile. Un attestato redatto senza visita non rispetta i criteri di legge e può essere annullato.
La certificazione APE online è legale?
È legale richiedere la certificazione energetica online: preventivo, documenti, pagamento e consegna possono avvenire a distanza. Non è conforme un APE redatto senza che il tecnico abilitato visiti l’immobile.
È obbligatorio il verbale di sopralluogo per l’APE?
Sì. Dal 2020 l’attestato deve indicare la data del sopralluogo e del verbale sottoscritto dal proprietario o da un suo delegato. Se nessuno vi ha fatto firmare un verbale, il sopralluogo non risulta documentato.
Ho già un APE fatto senza sopralluogo: cosa devo fare?
Non usatelo per un rogito o un contratto prima di averlo fatto controllare. Un certificatore può verificarlo e, se serve, redigere un nuovo attestato dopo il sopralluogo.
Come scelgo a chi affidare l’APE?
Controllate che il tecnico sia iscritto all’elenco dei certificatori della vostra regione (in Lombardia il CENED), che il preventivo scritto includa sopralluogo e registrazione al catasto energetico e che il vostro referente sia la persona che firmerà l’attestato.
Quanto costa un APE con sopralluogo a Milano?
Con ACE Consulting da 135 euro per un monolocale fino a 40 mq, IVA, registrazione e sopralluogo inclusi. Il prezzo varia con superficie, numero di livelli e tipo di impianto.
Richiedete un APE conforme, con sopralluogo
Compilate la richiesta APE: vi ricontattiamo in giornata, anche il sabato, per fissare il sopralluogo e inviarvi l’elenco dei documenti.